L’ijara mountahia bitamlik (IMB) est un contrat par lequel une banque participative met à la disposition d’un client, à titre locatif, un bien déterminé propriété de ladite banque. Au terme de la location, la propriété du bien est transférée au client selon les modalités convenues entre les parties (cf. article 58 de la loi n° 103-12 du 24 décembre 2014 relative aux établissements de crédit et organismes assimilés).
Pour favoriser la convergence du dispositif législatif existant avec les standards internationaux et garantir la neutralité fiscale de ce type de financement, la loi de finances pour l’année budgétaire 2016 (LF2016) est venue modifier le régime fiscal applicable au financement immobilier par voie d’IMB et de lui étendre le traitement réservé jusqu’alors au contrat de mourabaha.
Dans cette optique, la Note circulaire n° 726 de la Direction Générale des Impôts relatives aux dispositions fiscales de la LF 2016 est venue clarifier les dispositions de la LF2016 applicables à l’IMB, dont les principales dispositions sont décrites ci-après :
  1. Déductibilité de la marge bénéficiaire
A compter du 1er janvier 2016, le montant de la marge locative versée à l’établissement de crédit et aux organismes assimilés en vue de l’acquisition d’un logement destiné à une résidence principale est déductible. La déduction est plafonnée à 10% du revenu global imposable (article 28-II du CGI) et subordonnée à certaines conditions, notamment la preuve que le local est occupé personnellement par le contribuable à titre de résidence principale. Des dispositions particulières s’appliquent aux logements sociaux.
S’il s’avère que le logement n’est pas affecté à une habitation principale, le contribuable fera l’objet d’une régularisation en sus des sanctions applicables. Les droits complémentaires, pénalités et majorations sont immédiatement établis et exigibles en totalité pour toutes les années ayant fait l’objet d’une déduction ou de restitution, et ce même si le délai de prescription a expiré.
  1. Imposition de la plus-value de cession
La plus-value de cession d’un logement occupé à titre de résidence principale est exonérée d’impôt au bout de 6 ans. La période d’occupation du locataire est prise en compte pour le calcul de la période de six ans. Ainsi, le régime d’exonération est aligné à celui en vigueur lors de l’acquisition d’un bien immobilier par des moyens de financement classiques.
Notons également que l’article 65-I du CGI, tel que modifié par la LF2016, dispose que, pour la détermination du profit foncier résultant de la cession du logement acquis dans le cadre d’une IMB, la marge versée à la banque participative doit être prise en compte. Elle vient ainsi s’additionner au coût de l’acquisition pour le calcul du produit foncier. Cette disposition s’applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2016.
  1. TVA à taux réduit
Avant le 1er janvier 2016, la marge locative résultant des IMB était soumise à la TVA à un taux de 20% alors que la marge résultant des contrats de mourabaha était soumise au taux réduit de 10%. A présent, le taux de TVA sur les IMB est aligné au taux réduit de 10%. Ce taux s’applique aux échéances postérieures au 1er janvier 2016.
Sont également exonérés de TVA les opérations de cessions de logements sociaux à usage d’habitation principale dont la superficie couverte est comprise entre 50 m² et 80 m² et dont le prix de vente n’excède pas 250 000 dirhams hors taxes.
  1. Droits d’enregistrement uniques
En principe, l’IMB étant analysée en deux cessions successives portant sur le même bien, les droits d’enregistrement auraient été en principe exigibles après chaque cession. Il est à noter néanmoins que la seconde cession s’effectue en général à un prix dérisoire à l’issue d’une longue période de location.
Le régime des droits d’enregistrement est désormais précisé. Ces derniers ne s’appliquent qu’une seule fois. La base imposable à retenir est le prix d’acquisition du terrain par la banque participative (i.e., la première cession).