عقد الإجارة المنتهية بتمليك (IMB) هو العقد والذي بناءً عليه يوفر البنك المشارك للعميل وعلى أساس الإيجار عقار معين يخص البنك المذكور. وفي نهاية مدة الإيجار فإن ملكية هذه المنشأة يتم تحميلها للعميل ويتوقف ذلك على الإجراءات الرسمية المتفق عليها بين الطرفين (المادة 58 من القانون رقم 103 – 12 بتاريخ 24 ديسمبر 2014 بخصوص مؤسسات الائتمان والمؤسسات المماثلة). ولغرض التوافق بين النظام القانوني الحالي مع المعايير القياسية العالمية وضمان الحياد المالي فيما يتعلق بهذا النوع من التمويل، فلقد صدر القانون المالي للسنة المالية 2016 LF2016)) لتعديل النظام الضريبي المطبق على التمويل العقاري من خلال قانون الإجارة المنتهية بتمليك ولامتداد هذا القانون ليشمل التعامل والذي يتم حتى الآن بنظام عقود المرابحة.
ولهذا الغرض فلقد صدرت المذكرة الدورية رقم 726 للمجمع العام للضرائب فيما يتعلق بالإجراءات الضريبية للسنة المالية LF2016 لإيضاح إجراءات LF2016 والمطبقة على عقود الإجارة IMB ويشمل ذك التصرفات الرئيسية التالية :
إمكانية خصم هامش الربح
اعتبارًا من أول يناير 2016 فإن قيمة هامش الإيجار المحول لمؤسسة الائتمان والمؤسسات المماثلة لغرض الاستحواذ على الإقامة المخصصة كمسكن رئيسي يتم خصمها. وهذا الخصم محدود بنسبة 10% من الإيرادات الشاملة الخاضعة للضريبة (المادة 28 – 2 CGI) ويخضع ذلك لبعض الشروط وبصفة خاصة الإثبات بأن المنشآت يتم شغلها شخصيًا من قِبَل دافع الضرائب باعتبارها مسكنه الرئيسي. وهناك معايير خاصة تنطبق على الإسكان الاجتماعي. وإذا ثبت أن المنشأة ليست مخصصة كمسكن رئيسي فإن دافع الضرائب سوف يتعرض للقوانين التنظيمية بالإضافة إلى الجزاءات المطبقة. والحقوق المكملة والغرامات والزيادات المقررة يتم تحديدها مباشرة وتكون مستحقة بالكامل لكل سنة خضعت للخصم في القيمة حتى ولو كانت المدة المحددة مسبقًا قد انتهت.
الضرائب على تحويل المكاسب الرأسمالية
تحويلات المكاسب الرأسمالية المحققة من أماكن الإقامة التي تم شغلها كمسكن رئيسي معفاة من الضرائب بعد 6 سنوات. ومدة إشغال مستأجر المكان يتم وضعها في الاعتبار لحساب المدة 6 سنوات. وبهذا الأسلوب فإن نظام الإعفاء يتفق مع النظام المطبق في وقت الاستحواذ على الملكية العقارية من خلال الوسائل المالية التقليدية.
دعونا أيضًا نلاحظ أن المادة 65 – 1 من CGI وبحسب تعديلها في السنة المالية LF2016 تفيد بأنه لغرض تحديد نتائج الملكية العقارية الناتجة من تحويل مكان الإقامة والذي تم الاستحواذ عليه في حدود نطاق عقد الإيجار المنتهي بتمليك IMB فإن الهامش المحول للبنك المشارك يلزم أن يوضع في الاعتبار. ويأتي ذلك بالإضافة إلى تكاليف الاستحواذ لحساب نتائج الملكية. وينطبق هذا المعيار على التحويلات المحققة في أول يناير 2016.
ضريبة القيمة المضافة VAT بسعر مخفض
قبل أول يناير 2016 كان هامش الإيجار الناتج من القانون IMB يخضع لضريبة القيمة المضافة بسعر 20% بينما الهامش الناتج من عقود المرابحة يخضع لسعر مخفض 10%. وهذا السعر ينطبق على تواريخ الاستحقاقات بعد أول يناير 2016.
أيضًا يتم الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة لمعاملات التحويلات للإسكان الاجتماعي والذي يستخدم كمسكن رئيسي حيث المساحة المغطاة المتضمنة فيما بين 50م2 و80 م2 وسعر البيع لا يتجاوز 250000 درهم مع استبعاد الضرائب.
رسوم التسجيل الخاصة
من الناحية المبدئية فإن الإيجار المنتهي بالتمليك يتم تحليله في تحويليين متتاليين فيما يتعلق بنفس المنشأة ورسوم التسجيل مستحقة بعد كل تحويل. ولكن من الجدير بالملاحظة أن التحويل الثاني يتم عادة وبصفة عامة بسعر بخس بعد مدة طويلة من الإيجار.
وهكذا تم توضيح نظام رسوم التسجيل. وهي مطبقة فقط بمجرد تحديد القاعدة الخاضعة للضريبة وهي سعر الاستحواذ على الأرض من قِبَل البنك المشارك (أي التحويل الأول).
1 يناير 2016 قانون الضرائب، القانون المغربي
